浙江眾誠云創(chuàng)資產價格評估有限公司??
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所以，要控制房地產抵押物的價值風險，就要用好評估報告，筆者認為應當從以下幾個方面入手：
1明確評估公司服務標準，確保評估報告產出質量關
在選擇評估機構過程中，應當從以下幾個方面進行考評：
首先，要嚴格管控評估機構的準入標準。金融機構在引入評估機構時，應著重核實評估機構的基本材料，包括工商運營、評估資格以及從業(yè)人員等三類。不僅要確保評估機構擁有正常運營的能力，而且要核實評估機構自身的從業(yè)資質以及從業(yè)人員工作能力。部分地區(qū)的評估機構在評估土地資產時，需要根據管理機構下發(fā)的評估地域開展評估工作。如果超越評估地域限制，所得出的評估結果可能歸為無效。
其次，建立對評估機構的考評機制。對于評估機構應當建立年度的考評機制，由專人跟蹤評估機構的使用狀態(tài)以及評估結果應用成效。并且制定對應的評估機構考評機制，確保對評估機構中“能者上、庸者下、劣者汰”的管理原則，
其次，要通過書面協(xié)議確定評估機構的權責。評估機構作為第三方服務提供者，其最終形成的評估結果以及產生的影響是由聘用方承擔的。所以，在與評估機構簽訂《合作協(xié)議》或《委托協(xié)議》時，至少需要明確評估機構對評估標的所采用的方法、評估過程中對評估標的描述的細節(jié)性要求以及機構對最終出具的評估結果所應當承擔的責任，讓評估機構明確自身的違約成本。
2根據房地產特點，選用科學、合理的評估方法
筆者認為在房地產評估中，應當根據房地產的具體類型來確定評估方法。
可以采用市場法開展評估工作。在評估報告中，評估機構采用市場法做出評估結論后，審查人員可以根據選為對比標的房產的坐落，利用網絡公開售賣信息進行交叉復核，從而驗證評估報告中的標的價值是否合理。
大多采用市場法或成本法進行估值。但是由于商業(yè)公建所處的區(qū)域、路段、樓層不同，且同類型對比標的數量有限。所以審查人員在看到評估價值后，要查閱標的的取得方式以及取得價值，必要時應要求房地產的所有者提供對應的合同和發(fā)票進行驗證，防止出現(xiàn)過度溢價的風險。
采用成本法的情況較多。審查人員在查閱評估報告時，需要注意的是工業(yè)廠房取得方式。如果為自建，就需要區(qū)分工業(yè)廠房的施工結構、使用的材料以及專業(yè)用途。即便都是鋼筋混凝土結構，也會出現(xiàn)因使用的鋼筋φ值不同出現(xiàn)價值偏差。如果為購買甚至于拍賣所得，就需要查看取得的證明材料，驗證評估價值是否與實際價值存在偏離。
當然，如果采用成本法估價，可能會出現(xiàn)評估價值偏低的情況，從而降低授信客戶的貸款額度，但是作為評審人員，應當明確收益與安全的平衡點，確保房地產抵押類業(yè)務的健康發(fā)展。
3細致分析抵押物，多角度分析價值差別
作為審查人員，一般無法做到現(xiàn)場查看所有的房地產情況，所以在使用評估報告時，需要檢查評估報告是否已經披露了下述信息。
在房地產的準入性審查時，審查人員需要注意房地產權屬是否存在爭議；是否用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)；是否列入文物保護的建筑物和有重要紀念意義的其他建筑物；是否已依法公告列入拆遷范圍的房地產；是否存在查封、扣押等情況限制。否則后續(xù)操作無法予以落實。
在房地產的價值審查時，審查人員需要注意房地產的細節(jié)性差別。例如，針對于一般性住宅，需要甄別所屬小區(qū)屬于項目開發(fā)的第幾期。因為按照開發(fā)商的項目建設過程均是采用逐次開發(fā)，但由于戶型，朝向以及周邊配套距離等不同，售價會出現(xiàn)差別。而商業(yè)公建的價值細節(jié)問題主要集中在層高以及開間的大小，這決定了公建能否分割以及通過改造增加使用價值的可能。
在房地產他項權利篩查過程中，需要關注是否存在抵押、租賃以及工程施工費用等他項權利。特別是在工業(yè)廠房的評審中，尤其要注意廠房建設用地的取得方式是否已經在評估報告中披露。因為部分地區(qū)在招商引資的過程中，為了提高工業(yè)園區(qū)的入住率，對于土地費用往往會給予先征后返的優(yōu)惠，但同時也會對買賣附加條件。如果評估報告未能對此予以揭示，會對后續(xù)的處置造成影響。
4防微杜漸，建立現(xiàn)場與非現(xiàn)場檢查的動態(tài)管理
當評估報告經過放款環(huán)節(jié)后，貸后管理人員往往會忽略對評估報告內容的檢視。但實際上，評估報告雖然只是對某一個時點房地產情況的評價，但恰恰是這種時點的評價，可以作為貸后管理工作中房地產情況的對比參照物。筆者就曾遇到一個實例，某村鎮(zhèn)土地上建設的工業(yè)廠房辦公樓，由于土地性質發(fā)生了變更，因此對土地的證照重新進行了換發(fā)。但是由于房地產抵押在前，且是按照當時評估報告披露內容進行的抵押登記描述，換發(fā)后的證照雖然總面積未變，但樓層以及宗地都發(fā)生了改變（土地重新勘驗）。導致抵押登記結果與實際情況出現(xiàn)不符。但由于忽略了對抵押物的現(xiàn)場核實，也沒有查閱對應的評估報告，融資銀行也就未能及時變更登記內容。導致后續(xù)出現(xiàn)了抵押登記可能歸于無效的風險。所以，對于評估報告信息應當實現(xiàn)動態(tài)管理，定期及時的將房地產的現(xiàn)場與非現(xiàn)場情況結合對比，發(fā)現(xiàn)可能潛在的風險。
5定期交叉互評，用李逵抓李鬼
商業(yè)銀行自身要注意收集和積累房地產市場的資料，對于價值出現(xiàn)波動的區(qū)域或標的，應當建立定期或不定期的復核評估制度。選用獨立的第三方評估機構，對原有的評估結果進行背對背的重估，以便互相甄別，檢驗前期評審擔保價值是否保持足值。從而豐富自身對價值偏差的判斷條件和能力，提高對房地產價值風險的反應效率。
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