浙江眾誠(chéng)云創(chuàng)資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司??
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土地價(jià)值評(píng)估最常用的方法
市場(chǎng)比較法
收益還原法
剩余法
成本逼近法
基準(zhǔn)地價(jià)修正法
市場(chǎng)比較法
基本原理：??
市場(chǎng)比較法是土地估價(jià)中最基本、最常用的估價(jià)方法之一，也是國(guó)際上通用的基本估價(jià)方法。市場(chǎng)比較法是根據(jù)市場(chǎng)替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場(chǎng)上交易的類(lèi)似土地進(jìn)行比較，并對(duì)類(lèi)似土地的成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算帶估土地客觀合理價(jià)格的方法。在同一公開(kāi)市場(chǎng)中，兩宗以上具有替代關(guān)系的土地價(jià)格因競(jìng)爭(zhēng)而趨于一致。
適用范圍：
主要用于地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)達(dá)，有充足可比實(shí)例的地區(qū)。市場(chǎng)比較法除可直接用于評(píng)估土地的價(jià)格或土地租金外，還可用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取。
測(cè)算公式
P=PB?A?B?C?D?E
式中:??
P--待估宗地價(jià)格；
PB--比較實(shí)例價(jià)格；
A--待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)；
B--待估宗地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易日期地價(jià)指數(shù)；
C--待估宗地區(qū)域因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地區(qū)域因素條件指數(shù)；
D--待估宗地個(gè)別因素條件指數(shù)除以比較實(shí)例宗地個(gè)別因素條件指數(shù)；
E--待估宗地年期修正指數(shù)除以比較實(shí)例年期修正指數(shù)。
操作步驟
收集宗地交易實(shí)例；
確定比較實(shí)例；
建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；
進(jìn)行交易情況修正；
進(jìn)行估價(jià)期日修正；
進(jìn)行區(qū)域因素修正；
進(jìn)行個(gè)別因素修正；
進(jìn)行使用年期等其他因素修正；
測(cè)算比準(zhǔn)價(jià)格。
收益還原法
基本原理：
收益還原法是將待估土地未來(lái)正常年純收益，一定的土地還原利率還原，以此估算帶估土地價(jià)格的方法。當(dāng)把未來(lái)若干年延續(xù)而不斷取得的土地純收益以-定的還原利率折現(xiàn)為現(xiàn)在的價(jià)值時(shí)，它就表現(xiàn)為土地價(jià)格。其簡(jiǎn)單意義就是，投資購(gòu)買(mǎi)-塊土地而獲得的純收益，在價(jià)值上等于將這筆投資存入銀行而每年獲得的利息量。
適用范圍：
收益還原法適用于有現(xiàn)實(shí)收益或潛在收益的土地估價(jià)。
測(cè)算公式
P=?(a / r) [1 - 1 /? ( 1 + r)??]
式中:??
P--有限年期土地收益價(jià)格；
a--待估宗地交易情況指數(shù)除以比較實(shí)例宗地交易情況指數(shù)；
r--土地還原利率；
n--未來(lái)土地收益年期。
操作步驟：
收集相關(guān)資料；
測(cè)算年總收益；
確定年總費(fèi)用；
計(jì)算年純收益；
確定還原率；
選用適當(dāng)?shù)挠?jì)算公式；
測(cè)算收益價(jià)格。
剩余法
基本原理：
剩余法是在預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除預(yù)計(jì)的正常開(kāi)發(fā)成本及有關(guān)專業(yè)費(fèi)用，利息。利潤(rùn)和稅收等，以價(jià)格余額來(lái)估算帶估土地價(jià)格的方法。土地投資旨在獲得報(bào)酬，這個(gè)潛在的報(bào)酬多少就決定了土地價(jià)格的高低。
適用范圍：
適用于現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)中地價(jià)的單獨(dú)評(píng)估。
測(cè)算公式
P=Pr - Ph - T
式中:??
P--土地價(jià)格；
Pr--不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格；
Ph--房屋現(xiàn)值；
T--交易稅費(fèi)。
操作步驟：
調(diào)查待估宗地的基本情況；
測(cè)算不動(dòng)產(chǎn)交易價(jià)格；
測(cè)算房屋現(xiàn)值；
測(cè)算交易稅費(fèi)；
測(cè)算待估宗地價(jià)格。
成本逼近法
基本原理：
成本逼近法是以開(kāi)發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，在加上一定的利潤(rùn)、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來(lái)確定土地的價(jià)格的方法。成本逼近法一般用于新開(kāi)發(fā)土地，工業(yè)用地，既無(wú)收益又無(wú)比較實(shí)例的公建、公益用地的價(jià)格評(píng)估。
基本公式：
地價(jià)=土地取得費(fèi)+土地開(kāi)發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+利潤(rùn)+土地增值收益。
適用范圍：
一般適用于新開(kāi)發(fā)土地、或土地市場(chǎng)欠發(fā)育、交易實(shí)例少的地區(qū)的土地價(jià)格評(píng)估。
測(cè)算公式
V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3
=VE+R3
式中:??
V--土地價(jià)格；
Ea--土地取得費(fèi)；
Ed--土地開(kāi)發(fā)費(fèi)；
T--稅費(fèi)；
R1--利息；
R2--利潤(rùn)；
R3--土地增值；
VE--土地成本價(jià)格。
??
操作步驟：
收集與估價(jià)有關(guān)的成本費(fèi)用、利息、利潤(rùn)及增值收益等資料；
通過(guò)直接或間接方式求取待估宗地的土地取得費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)費(fèi)及相關(guān)的稅費(fèi)、利息、利潤(rùn)；
確定土地增值；
對(duì)地價(jià)進(jìn)行必要的修正，測(cè)算待估宗地價(jià)格。
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法
基本原理：
基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法是通過(guò)待估宗地地價(jià)影響因素的分析，對(duì)各城鎮(zhèn)已公布的同類(lèi)用途同級(jí)土地基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，估算待估宗地客觀價(jià)格方法。由于基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域平均價(jià)，因此，要評(píng)估該區(qū)域中某一宗地的價(jià)格，還必須根據(jù)該宗地的區(qū)域條件和個(gè)別條件，對(duì)區(qū)域平均價(jià)進(jìn)行修正，方能得出宗地價(jià)格。
適用范圍：
可用于政府已公布基準(zhǔn)地價(jià)且具有完備的基準(zhǔn)地價(jià)修正體系的區(qū)域，且涉及國(guó)有土地資產(chǎn)處置或土地資產(chǎn)抵押時(shí)，所采用的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)具有現(xiàn)勢(shì)性，待估宗地的期日距基準(zhǔn)地價(jià)的期日一般不超過(guò)3年。
測(cè)算公式
P=P1b?（1±∑Ki）?Kj+D
式中:??
P--宗地價(jià)格；
P1b--某一用途、某級(jí)別（均質(zhì)區(qū)域）的基準(zhǔn)地價(jià)；
∑Ｋi--宗地地價(jià)修正系數(shù)；
Kj--估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他修正系數(shù)；
D--土地開(kāi)發(fā)程度修正值。
? ?
操作步驟
收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)資料；
確定待估宗地所處土地級(jí)別（均質(zhì)區(qū)域）的基準(zhǔn)地價(jià)；
分析待估宗地的地價(jià)影響因素；
編制待估宗地地價(jià)影響因素條件說(shuō)明表；
依據(jù)宗地地價(jià)影響因素指標(biāo)說(shuō)明表和基準(zhǔn)地價(jià)修正體系，確定待估宗地地價(jià)修正系數(shù)；
進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其他因素修正；
測(cè)算待估宗地價(jià)格。
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