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浙江眾誠云創(chuàng)資產(chǎn)價(jià)格評(píng)估有限公司??

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知識(shí)政策

土地評(píng)估方法介紹（建議收藏）

2021-07-27下載文件：暫時(shí)沒有下載文件

?“三舊”項(xiàng)目在更新改造過程中，會(huì)出現(xiàn)調(diào)整土地使用條件、發(fā)生土地增值等情況，這個(gè)過程中會(huì)涉及地價(jià)評(píng)估和補(bǔ)繳地價(jià)款的評(píng)估。

作為專業(yè)的城更人，除了要掌握所在城市的”三舊“改造項(xiàng)目地價(jià)計(jì)收政策，地價(jià)評(píng)估技術(shù)和方法也不可不知。

根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》和《國土資源部辦公廳關(guān)于印發(fā)<國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價(jià)評(píng)估技術(shù)規(guī)范>的通知》，常用的土地評(píng)估方法有五種：（1）收益還原法；（2）市場(chǎng)比較法；（3）剩余法；（4）成本逼近法；（5）公示（基準(zhǔn)）地價(jià)系數(shù)修正法。

出讓地價(jià)評(píng)估，應(yīng)至少采用兩種評(píng)估方法，包括（1）、（2）、（3）之一，以及（4）或（5）。

（一）收益還原法

1.基本含義

收益還原法，是根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

具體來說，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來收益，利用報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

根據(jù)將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的方式不同，可分為報(bào)酬資本化法和直接資本化法。

報(bào)酬資本化法是一種現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，即房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格等于其未來各期凈收益的現(xiàn)值之和。

直接資本化法是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象未來某一年的收益，將其除以資本化率或乘以收益乘數(shù)得到估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

2.適用范圍

收益還原法適用于具有收益或者具有潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。比如，住宅、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場(chǎng)、影劇院、停車場(chǎng)、汽車加油站、標(biāo)準(zhǔn)廠房、倉庫、農(nóng)地等收益性房地產(chǎn)。

3.基本公式

（1）報(bào)酬資本化法

公式為：

式中：V：估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)值

A：估價(jià)對(duì)象未來各期的凈運(yùn)營收益，簡(jiǎn)稱凈收益

r：估價(jià)對(duì)象未來各期的報(bào)酬率，也稱折現(xiàn)率

n：估價(jià)對(duì)象收益期或持有期

（2）直接資本化法

公式為：V=A/r

式中：V：估價(jià)對(duì)象在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的收益價(jià)值

A：估價(jià)對(duì)象未來某一年收益

r：資本化率

4.估價(jià)程序

（1）選擇具體估價(jià)方法

（2）測(cè)算收益期或持有期

（3）測(cè)算未來收益

（4）確定報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)

（5）計(jì)算收益價(jià)值

（二）市場(chǎng)比較法

1.基本含義

市場(chǎng)比較法，是根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的實(shí)例的成交價(jià)格來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

具體來說，根據(jù)替代原則，是將待估土地與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實(shí)例進(jìn)行對(duì)照比較，并依據(jù)后者已知的價(jià)格，參照該土地的交易情況、期日、區(qū)域以及個(gè)別因素等差別，修正得出待估土地的評(píng)估期日地價(jià)的方法。

2.適用范圍

市場(chǎng)比較法適用于市場(chǎng)發(fā)達(dá)、有充足具有代表性的比較實(shí)例、具有交易性的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。

例如，住宅、公寓、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房、房地產(chǎn)開發(fā)用地等。

3.基本公式

公式為：V=( VB1×A1×B1×C1×D1×E1×F1 ＋VB2×A2×B2×C2×D2×E2×F2 …＋ VBn×An×Bn×Cn×Dn×En×Fn)／n

式中：V：待估土地價(jià)格

VB：比較實(shí)例土地價(jià)格

A:待估土地交易情況指數(shù)／比較實(shí)例土地交易情況指數(shù)

B:待估土地估價(jià)期日地價(jià)指數(shù)／比較實(shí)例土地交易期日地價(jià)指數(shù)

C:待估土地各區(qū)域因素條件指數(shù)／比較實(shí)例土地各區(qū)域因素條件指數(shù)

D:待估土地各個(gè)別因素條件指數(shù)／比較實(shí)例土地各個(gè)別因素條件指數(shù)

E:待估土地容積率修正指數(shù)／比較實(shí)例容積率修正指數(shù)

F:待估土地剩余使用年限修正指數(shù)／比較實(shí)例剩余使用年限修正指數(shù)

4.估價(jià)程序

（1）收集交易實(shí)例；

（2）選取可比實(shí)例；

（3）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)；

（4）進(jìn)行交易情況修正；

（5）進(jìn)行估價(jià)期日修正；

（6）進(jìn)行區(qū)域因素修正；

（7）進(jìn)行個(gè)別因素修正；

（8）進(jìn)行容積率修正；

（9）進(jìn)行使用年期修正；

（10）求出比準(zhǔn)價(jià)格。

（三）剩余法

1.基本含義

剩余法(又稱假設(shè)開發(fā)法、倒算法、殘余法或余值法),是根據(jù)估價(jià)對(duì)象預(yù)期開發(fā)完成后的價(jià)值來求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值或價(jià)格的方法。

具體來說，是在估算開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)正常交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，扣除正常開發(fā)的建筑物建造費(fèi)用和與建筑物建造、買賣有關(guān)的專業(yè)費(fèi)、利息、利潤、稅收等費(fèi)用后，以價(jià)格余額來確定估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的一種方法。

2.適用范圍

凡是具有開發(fā)或再開發(fā)潛力且開發(fā)完成后的價(jià)值可采用比例法、收益法等成本法以外的方法測(cè)算的房地產(chǎn)，都適用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)。

比如，可供開發(fā)的土地，在建工程，可重新開發(fā)、更新改造或改變用途的房地產(chǎn)（包括改建、擴(kuò)建、重新裝飾裝修等）。

3.基本公式

公式為：V=A-B-C

式中：V：待估土地價(jià)格

A：開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)

B：開發(fā)項(xiàng)目整體的開發(fā)成本（包括建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和不可預(yù)見費(fèi)等）

C：開發(fā)商合理利潤

4.估價(jià)程序

（1）調(diào)查待估土地基本情況；

（2）確定待估土地的最有效利用方式；

（3）估計(jì)開發(fā)建設(shè)周期和投資進(jìn)度安排；

（4）估計(jì)開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)；

（5）估計(jì)建筑費(fèi)、專業(yè)費(fèi)、利息、稅費(fèi)、租售費(fèi)用和開發(fā)商應(yīng)得的利潤等；

（6）測(cè)算待估土地的土地價(jià)格。

（四）成本逼近法

1.基本含義

成本逼近法，是以取得和開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)客觀費(fèi)用之和為主要依據(jù)，加上客觀的利潤、利息、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益等確定土地價(jià)格的方法。

2.適用范圍

成本逼近法，適用于市場(chǎng)不活躍、無潛在收益的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。

比如，學(xué)校、醫(yī)院、圖書館等以公用、公益為目的的房地產(chǎn)。

3.基本公式

公式為：V=(A+B+C) ×（1±D）× E

式中：V：待估土地價(jià)格

A：土地成本價(jià)格=土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及利潤之和

B：土地增值收益

C：稅費(fèi)、利息和利潤

D: 區(qū)位修正系數(shù)

E: 年期修正系數(shù)

4.估價(jià)程序

（1）確定土地成本價(jià)格

土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息及利潤之和,就是土地的成本價(jià)格。

（2）確定土地增值收益

土地增值收益是待估土地因改變用途或進(jìn)行土地開發(fā),達(dá)到建設(shè)用地的某種利用程度而發(fā)生的價(jià)值增加,是土地開發(fā)或再開發(fā)后市場(chǎng)價(jià)格與成本價(jià)格之間的差額。

（3）價(jià)格修正,確定價(jià)格

在運(yùn)用成本逼近法公式初步評(píng)估出待估土地價(jià)格后,由于所選用的成本均為待估土地所在區(qū)域的平均成本,因此,還應(yīng)根據(jù)待估土地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件,進(jìn)行個(gè)別因素修正;同時(shí),還由于成本價(jià)格一般不考慮土地使用年期,它是對(duì)土地?zé)o限年使用進(jìn)行的投資,因此,一般還應(yīng)根據(jù)具體情況進(jìn)行使用年期修正,最后確定價(jià)格。

（五）基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法

1.基本含義

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)（路線價(jià)）和基準(zhǔn)地價(jià)修正系數(shù)表等評(píng)估成果，按照替代原則，就待估土地的區(qū)域條件和個(gè)別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取待估土地在估價(jià)期日時(shí)價(jià)格的方法。

該方法本質(zhì)上是一種比較法，并且是一種間接估價(jià)方法，因?yàn)榛鶞?zhǔn)地價(jià)是一種評(píng)估價(jià)。

2.適用范圍

基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法適用于具備基準(zhǔn)地價(jià)有宗地價(jià)格修正體系成果的城鎮(zhèn)土地價(jià)格評(píng)估。

3.基本公式

公式為：V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj

式中：V：土地價(jià)格

V1b：某一用途土地在某一土地級(jí)（或區(qū)域）上的基準(zhǔn)地價(jià)

∑Ki：土地的地價(jià)修正系數(shù)

Kj：估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正系數(shù)

4.估價(jià)程序

（1）收集有關(guān)基準(zhǔn)地價(jià)的資料；

（2）確定待估土地所處級(jí)別（或區(qū)域）的同類用途基準(zhǔn)地價(jià)；

（3）分析待估土地的地價(jià)影響因素，編制待估土地的地價(jià)影響因素條件說明表；

（4）依據(jù)土地的地價(jià)影響因素指標(biāo)說明表和基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正表 ,確定待估土地的地價(jià)修正系數(shù)；

（5）進(jìn)行估價(jià)期日、容積率、土地使用年期等其它修正；

（6）求出待估土地的地價(jià)。

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